Héctor Simón Moreno
Publicado en Diari de Tarragona, 9 de febrero de 2020
Es una práctica habitual en la comercialización de préstamos hipotecarios que la entidad prestamista o sus filiales aseguradoras ofrezcan al consumidor productos o servicios accesorios (ej. seguro de daños sobre el bien hipotecado, seguro de amortización, tarjetas o cuentas de crédito, planes de pensiones, etc.). Sin embargo, esta práctica presenta algunos aspectos problemáticos. Por ejemplo, el consumidor puede conseguir una rebaja en el tipo de interés por cada producto o servicio adquirido, pero su elevado coste puede acabar por encarecer el coste total del préstamo. Además, la jurisprudencia ha detectado algunas prácticas abusivas en la comercialización de seguros a consumidores, como la exigencia del pago de una prima única sin que el seguro pueda renovarse anualmente (lo que dificulta el cambio de proveedor) o la formalización de préstamos personales para financiar su coste (lo que implica un coste adicional).
La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (marzo 2019) busca llenar el vacío legal anterior sobre estas prácticas prohibiendo las ventas vinculadas (el prestamista exige al consumidor la contratación del producto como condición necesaria para la concesión del préstamo) y aceptando de forma general las combinadas (el prestamista ofrece al consumidor la contratación del producto por separado), y obliga al prestamista a informar al consumidor sobre el producto vinculado con anterioridad a la formalización del préstamo hipotecario.
No obstante, la Ley admite las ventas vinculadas en varios supuestos: a) cuando el prestamista pueda demostrar ante la autoridad competente (ej. Banco de España) que los productos ofrecidos acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado; b) cuando se trata de una póliza de seguro (ej. de fallecimiento, enfermedad, invalidez o de daños del bien hipotecado), en cuyo caso el prestamista debe aceptar las pólizas que presente el prestatario de proveedores distintos, siempre que las condiciones sean equivalentes a las de su póliza; y c) cuando se trate de la apertura o el mantenimiento de una cuenta de pago o de ahorro, cuya contratación puede exigirse también al cónyuge del prestatario, pareja de hecho o pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco.
Por lo tanto, la nueva regulación tiene luces y sombras. Por un lado, la posibilidad de aportar pólizas de seguro alternativas y la provisión de información precontractual incrementa la protección del consumidor y le posibilita reducir el coste total del préstamo, aunque los notarios deberán comprobar que el prestamista cumple con estas obligaciones y que no se acaban imponiendo al consumidor productos que, sobre el papel, se le ofrecen de manera combinada. Por otro, sorprenden las excepciones a la prohibición general de ventas vinculadas (que pueden convertir lo prohibido en la norma), al tiempo que existen dudas sobre su interpretación: ¿cómo se va a acreditar la existencia de un “claro beneficio” para el consumidor?¿qué sucederá si el prestamista considera que las condiciones del seguro aportado de otro proveedor no son equivalentes?¿qué sentido tiene poder exigir la apertura de una cuenta de pago a los parientes del deudor cuando no sean deudores o fiadores? Tampoco se han tratado las malas prácticas apuntadas (ej. financiación de seguros con préstamos personales).
En definitiva, los productos vinculados a la hipoteca sí pueden beneficiar potencialmente al consumidor sin que ello implique un aumento sustancial del coste total del préstamo, pero habrá que estar atentos a cómo se implementa este nuevo marco normativo por las entidades prestamistas.